El capital global propulsa l’especulació immobiliària

April 5, 2015 in Actualitat

«Els grans inversors compren habitatge públic i posen en risc les condicions de les inquilines ».

 

Segurament, l’únic que tenen en comú la Park Avenue de Nova York i el Prat del Llobregat és Blackstone. La seu central del fons d’inversió es troba als Estats Units, però l’oportunitat de negoci que li ofereix l’Estat espanyol l’ha empès a obrir una oficina al polígon industrial Mas Mateu. L’11 de febrer, activistes de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) van visitar la seu del fons nord-americà al Prat, en una acció de protesta simultània a Nova York i San Francisco. Van saltar la tanca i van folrar l’entrada amb adhesius verds per advertir que no es quedaran amb els braços plegats davant d’un dels principals grups inversors del món.

Des del juliol passat, Blackstone posseeix una cartera d’hipoteques de Catalunya Caixa (CX); abans, ja havia passat a gestionar la filial immobiliària de l’entitat. Al seu costat, competint per copar el mateix sector immobiliari, han aterrat al país altres fons com Cerberus (que va aconseguir la immobiliària de Bankia per 90 milions), Texas Pacific Group (que va engreixar la cartera d’actius amb més de 30.000 immobles i crèdits de la Sareb, la societat anònima pública-privada que gestiona propietats immobiliàries transferides des del sector financer), Azora (que explota 689 habitatges públics a Barcelona) o Lone Star (que acumula sòl).

L’empresari multimilionari Donald Trump va deixar clara la consigna el 2012: “Espanya està malalta i és l’hora d’aprofitar-se’n”. Això és el que fan els centenars de fons i altres vehicles d’inversió que aposten pel sector immobiliari: des de 2013, la Comissió Nacional del Mercat de Valors (CNMV) n’ha registrat 190 de nous. Compren edificis, hipoteques, filials immobiliàries, patrimoni o habitatge públic, una aposta immobiliària que compta amb el beneplàcit de les administracions. Durant el 2014, segons dades de l’informe elaborat per la consultora Irea, aquestes inversions van sumar 23.028 milions, el 330% més que l’any anterior. La poció, segons l’economista i coordinador d’Attac Madrid Carlos Sánchez Mato, és “pressionar al màxim a l’hora d’aconseguir la compra a baix preu i, d’aquesta manera, treure’n una rendibilitat a curt termini”.

Endeutats amb Blackstone

Les persones afectades per la hipoteca de Catalunya Caixa es van assabentar que ben aviat (segons la premsa de l’entitat, encara no hi ha una data en ferm) serà el fons nord-americà Balckstone qui tindrà la clau de les seves vides a través dels mitjans de comunicació. El juliol, l’entitat va tancar l’operació de venda de 94.000 contractes hipotecaris amb un descompte superior al 40% i amb aportacions molt significatives del FROB: d’un total de 4.187 milions d’euros, l’Estat n’aprovisiona 572 mitjançant un Fons de Titularització d’Actius (FTA).

Es respira incertesa. Les afectades, algunes amb una dació en pagament aparaulada amb CX, desconeixen si el fons voltor respectarà els acords. Ara per ara, segons Carles Macías, portaveu de la PAH de Barcelona, els fons els han parlat clar en una trobada informal: “L’objectiu és fer negoci amb els pisos i, per tant, treure els deutors ràpidament i sense contemplar lloguers socials”. A Manresa, per exemple, en Mohamed ha aconseguit que l’entitat li concedeixi una dació amb romanent, però, si no la signa aviat, tem que quedi en paper mullat. L’única certesa està condicionada: l’entitat ofereix l’anomenat acord d’espera, en què, segons un document consultat per la Directa, es compromet a aturar l’exigibilitat del deute fins al 30 de març amb la condició de “no iniciar cap tipus d’acció contra el banc ni directament ni indirectament”.

Si el fons nord-americà aconsegueix recuperar una part dels deutes i posar immobles a la venda, el negoci és llaminer. Blackstone té una llarga experiència en la gestió d’actius als Estats Units i, a més, ha trobat altres fórmules per augmentar beneficis: pagar menys impostos. És una de les 340 multinacionals que va tancar acords secrets amb Luxemburg, un reconegut paradís fiscal, per beneficiar-se de la baixíssima imposició tributària del país. De fet, un dels empresaris que ocupa càrrecs a diverses filials de Blackstone, Jean-François Pascal Emmanuel Bossy, té societats amb seu a Luxemburg i en va tenir a les Illes Caiman: Northampton Funding Company, liquidada el 2012.

Habitatge públic gestionat per Azora

L’aposta de Blackstone en el sector immobiliari és extensa i diversa: hipoteques, filials immobiliàries, 600 habitatges de protecció oficial de la Sareb i, fins i tot, la compra de divuit promocions d’habitatge públic de l’Empresa Municipal d’Habitatge i Sòl de Madrid (EMVS), de bracet del fons espanyol Magic Real Estate. A la trobada de fons internacionals celebrada a Madrid el 2014, la majoria ja va coincidir a situar el mercat del lloguer com una oportunitat de negoci: Luis Lázaro, de Magic Real Estate, va reconèixer que els canvis en la legislació afavorien els inversors internacionals. Tant Blackstone com Azora han ignorat les peticions d’informació de la Directa.

A Catalunya, actualment, hi ha constància d’un total de set immobles de protecció oficial gestionats per fons d’inversió. Tots se situen a Barcelona i tots estan en mans d’Azora. Les tres primeres finques (al carrers Camp del Ferro i Pujades i a la plaça Alfons Comín) es van traspassar a la societat Lazora (d’Azora) el 2011 per 25,6 milions d’euros. Dos anys més tard, a través de la Fundació Pisos de Lloguer, es va cedir el dret de superfície de quatre edificis a Colón Viviendas (també d’Azora) per 11,4 milions. La majoria dels pisos tenen assignada una qualificació de protecció oficial a 25 anys. Fent un càlcul basat en un lloguer aproximat de 300 euros per habitatge, el grup inversor amortitzaria la inversió en poc més de deu anys.

Tant la Generalitat com l’Ajuntament de Barcelona van adobar el terreny per als inversors anys abans. La mateixa llei d’habitatge de 2007 especifica que els drets sobre els habitatges en règim de protecció oficial poden ser transmesos, “inclosos els fons d’inversió immobiliària”. I el Consorci d’Habitatge de Barcelona, integrat per la Generalitat i l’Ajuntament, ho reafirma en un informe de 2009 argumentant que les operacions d’aquest tipus tenen l’avantatge de “reduir significativament l’endeutament garantint l’ús social de l’habitatge”. El document diferencia dues vies: la venda dels immobles als fons mantenint el control dels adjudicataris per part de l’administració o traspassar-ho tot.

Precisament, el procés d’adjudicació dels pisos en mans d’Azora ha estat objecte de polèmica. Els habitatges s’han anunciat a portals immobiliaris, fet que evidencia que les adjudicacions no es duen a terme per concurs: la pàgina de Lazora estableix l’únic requisit de comptar amb el certificat de sol·licitant d’habitatge protegit. Davant les queixes de les afectades, de l’associació 500×20, de la Federació d’Associacions de Veïns i Veïnes de Barcelona (FAVB) i de la Síndica de Greuges, el mateix Consorci argumenta que els processos d’adjudicació que es recullen a les normatives no són aplicables perquè, quan van adquirir els pisos, aquestes normatives no estaven en vigor. L’afectada Elvira Juncosa denuncia que la selecció es du a terme sota “criteris de solvència”. Afegeix que, encara que el lloguer és intocable, des del primer moment “van intentar afegir clàusules abusives perquè paguéssim més”.

Pràctiques abusives

Juncosa viu al carrer Sagrera 77-79 des de 2009. El juny passat, va haver de renovar el contracte. Amb el canvi de propietari, es fan contractes nous, fet que comporta l’establiment d’una nova fiança i nous avals. En el seu moment, van impedir que l’empresa apugés les despeses de manteniment un 50% sense justificació, però Juncosa denuncia que li feien signar una pòlissa, inicialment amb l’asseguradora Ocaso, que s’ha negat a pagar. Segons una advocada de la FAVB, Laura González, no haurien d’obligar a contractar una assegurança, fet que atorga un “caràcter més mercantilitzant” als habitatges. La mateixa FAVB també va denunciar que s’estava obligant les noves inquilines a llogar una plaça de pàrquing (a preu desprotegit) encara que no la necessitessin. Fruit de l’obertura d’una investigació i de la pressió de les afectades, a González li consta que la pràctica s’ha aturat. La gran incògnita és com es veuran afectades les inquilines quan es compleixin els 25 anys, l’any 2027.

La situació és ben diferent a Madrid. A Barcelona, l’operació consisteix en una concessió del dret de superfície dels habitatges dotacionals per un termini de 75 anys; després d’aquest temps, els han de retornar a l’Ajuntament. Aquest model blinda, al menys, el preu del lloguer. A Madrid, en canvi, s’ha practicat una venda de la propietat dels immobles i això obre la porta a un canvi de condicions que, per a moltes inquilines, ha resultat insuportable. Azora, amb Goldman Sachs (a través de l’empresa Encasa Cibeles), va adquirir 3.000 habitatges de l’Institut d’Habitatge de Madrid (IVIMA) a una mitjana de 63.000 euros el pis i Blackstone, amb Magic Real Estate, ja és propietari de 1.860 pisos de l’Empresa Municipal d’Habitatge i Sòl (EMVS) de Madrid, després d’abonar 128,5 milions.

Els fons no es fan càrrec de les ajudes al lloguer que permetien pagar el rebut a moltes persones i que es renoven cada dos anys. Alhora, les inquilines que tenien opció de compra i que, durant set anys, han destinat el 50% del lloguer a aquest fi veuen truncada aquesta possibilitat. El portaveu de l’Associació d’Afectats per la Venda d’Habitatges de l’IVIMA, Enrique Villalobos, denuncia que canvien d’argument a conveniència: “De vegades diuen als llogaters que ja no poden optar a la compra; d’altres, els comuniquen un preu inassumible”. Com a conseqüència, Nadia, per exemple, resisteix pràcticament sola en un edifici de l’eixample de Vallecas d’on ja han estat desnonats molts veïns i veïnes. Segons el president de l’esmentada associació, José Luís de Roa, han aconseguit aturar prop de 50 desnonaments. De Roa també explica que, al seu bloc, una veïna està en risc perquè ha passat de pagar vora 70 euros de lloguer a haver-ne d’abonar 300. Tot i que es tracta de realitats diferents, per a l’advocada de la FAVB, la lluita, tant a Madrid com a Barcelona, ha de ser comuna: evitar qualsevol operació de venda de parc públic d’habitatge.

 

*Text publicat a la Directa en paper núm. 380.

 

 

Informació relacionada:

Les PAHs es tornen a mobilitzar contra Blackstone en una acció a escala internacional